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《韶关市曲江区农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记发证工作实施意见》政策解读

  一、出台背景

  为贯彻落实《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》及《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记工作方案的通知》等文件精神,加快推进全区农村宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权登记发证工作,力争2020年底前基本完成登记发证任务,有效保障农民合法财产权益,本着“依法依规、尊重历史、为民利民”的原则,结合我区实际,特制定《韶关市曲江区农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记发证工作实施意见》(以下简称《实施意见》)。

  二、目的和意义

  实施乡村振兴战略是以习近平同志为核心的党中央作出的重大决策,是决胜全面建成小康社会、全面建设社会主义现代化国家的重大历史任务。全面加强宅基地管理,到2020年底前基本完成“房地一体”农村不动产登记发证工作,将为全面实施乡村振兴战略提供重要支撑。

  开展“房地一体”农村不动产登记发证工作,一是维护农民合法权益、促进城乡统筹发展的需要。推进农村宅基地和集体建设用地确权登记发证,将农房一并纳入不动产登记,为形成覆盖城乡一体的不动产登记体系打开通道;二是保护农民合法性财产的需要。农房纳入不动产登记,将为扩大农民财产性收入提供法律依据和政策保护。农房作为农民最主要财产,除了居住,以前既不能抵押担保,也难以转让受益。如今,将农房与宅基地一起并入不动产登记,推动农民住房财产权利抵押、担保、转让,在法律和政策体系中向前推进了一大步。三是促进完善真正统一的不动产登记体系建设,为城乡一体化发展提供产权基础的需要。将包括农房在内的不动产进行统一登记,既有利于保护农民权益,也是建立城乡统一土地市场和不动产体系的基础,有助于建立健全不动产登记制度,进一步提高政府行政效能和监管水平。

  三、制订的主要依据

  (一)《中华人民共和国土地管理法》;

  (二)《确定土地所有权和使用权的若干规定》;

  (三)《村庄和集镇规划建设管理条例》;

  (四)《城市房地产开发经营管理条例》;

  (五)《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》;

  (六)《韶关市加强农村住房建设管理的指导意见》;

  (七)《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》(中发〔2019〕1号);

  (八)中共中央办公厅 国务院办公厅印发《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》

  (九)《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号);

  (十)《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号);

  (十一)《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》(粤自然资函〔2019〕2262号);

  (十二)《广东省自然资源厅关于印发加快推进房地一体农村不动产登记发证工作实施方案的通知》(粤自然资登记〔2020〕1031号)。

  四、主要内容

  《实施意见》共6章25条,主要内容说明如下:

  (一)总则

  共3条,明确实施意见制定遵循的原则和开展的方式,本次“总登记”之前已分别合法颁发宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书或者已按“房地一体”原则登记颁发不动产权证书的,遵循“不变不换”的原则,原证书仍合法有效。

  (二)登记范围

  共2条,全区集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋,并且必须符合“一户只能拥有一处宅基地”的规定,同时列明了不予确权登记的情形:

  1、城市居民非法购买农村宅基地及地上房屋的;

  2、使用集体所有土地开发建设商品房的;

  3、空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的;

  4、占用永久基本农田建房的;

  5、属于征拆范围、“三清三拆”村庄整治范围、三旧改造范围的;

  6、土地权属争议尚未解决的;

  7、土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;

  8、以兴办“乡镇企业”“乡镇村公共设施和公益事业建设”为名,非法占用(租用)农村集体土地进行非农业建设的;

  9、“以租代征”使用农村集体土地非农业建设的;

  10、其他不符合登记发证要求的情形。

  (三)申请登记主体

  共6条,明确宅基地、集体建设用地使用权及其地上房屋所有权申请确权登记的主体。

  1、宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民,可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员。有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民委员会认定的,也可按规定申请登记发证:

  (1)本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权,因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的;

  (2)非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的;

  (3)已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的(在《不动产权证书》记事栏应注记“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”);

  (4)非农业户口居民(含华侨)在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及其地上房屋所有权且权属未发生变化的。

  2、集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体应符合下列情形之一:

  (1)经批准使用集体土地兴办乡(镇)村公益事业和公共设施的乡(镇)村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会;

  (2)经批准使用集体土地兴办各类工商企业(包括国有、集体、私营企业,个体工商户,外商投资企业,股份制企业,联营企业等)的主体;

  (3)经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体;

  (4)相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。

  (四)确权登记原则

  共7条,以是否有合法的权属来源材料,以房屋建成正在使用的现状为基础,以村小组、村委会、镇政府三级认定为依据,同时明确不动产权存在权属争议的处理原则。

  1、有合法的宅基地使用权来源材料,地上房屋已办理村镇(庄)规划审批手续且竣工的,依法予以确权登记。

  2、有合法的宅基地使用权来源材料,地上房屋未办理村镇(庄)规划审批手续,已经竣工的,根据房屋建成时间分类办理确权登记。存在扩建的(即宗地面积大于批准面积),扩建完成时间视为房屋建成时间,房屋建成时间由村集体经济组织及村民委员会予以认定:

  (1)1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前,占用宅基地建房,按照实际使用面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过权属来源确定的部分,在登记簿和权属证书附记栏中注明。

  (2)1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后,占用宅基地建房,经镇人民政府(街道办)认定符合村镇(庄)规划后,按照实际使用面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过权属来源确定的部分,在登记簿和权属证书附记栏中注明。

  3、无合法的宅基地使用权来源材料,地上房屋已经竣工的,查明土地历史使用情况和现状后,根据房屋建成时间分类办理确权登记,存在扩建的(无论是扩大宗地面积还是建筑面积),扩建完成时间视为房屋建成时间,房屋建成时间由村集体经济组织及村民委员会予以认定:

  (1)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前占用宅基地建房,无论是否超过其后当地规定面积标准,由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议,经镇人民政府(街道办)审核后,均按照实际使用面积予以确权登记。

  (2)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前,占用宅基地建房且至今未扩建,由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议,经镇人民政府(街道办)审核后,均按照实际使用面积予以确权登记。

  (3)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前,未经批准占用宅基地建房且至今未扩建,符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的,经镇人民政府(街道办)审核后,均按照实际使用面积予以确权登记。

  (4)1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施起至2000年1月8日《广东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法》实施前,未经批准占用宅基地建房,符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议,经镇人民政府(街道办)审核并认定符合村镇(庄)规划后按实际面积予以确权登记。

  (5)2000年1月8日《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》实施起至2019年7月5日《韶关市加强农村住房建设管理的指导意见》实施前,未经批准占用宅基地建房,符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议,经镇人民政府(街道办)审核并认定符合村镇(庄)规划后按实际面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过150平方米的,在登记簿和权属证书附记栏中注明。

  (6)2019年7月5日《韶关市加强农村住房建设管理的指导意见》实施起至今,未经批准占用宅基地建房,符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议,经镇人民政府(街道办)审核并认定符合村镇(庄)规划后,宅基地基底面积未超150平方米、建筑面积未超300平方米、建筑层数未超3层的,按实际面积予以确权登记。宅基地基底面积或建筑面积或建筑层数超过本款之规定的,按照宅基地基底面积、建筑面积、建筑层数之上限予以确权登记,并在登记簿和权属证书附记栏中注明合法面积和超出面积。

  4、集体建设用地使用权确权登记按以下原则办理:

  (1)1987 年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前,使用集体土地兴办乡(镇)村公益事业和公共设施,经所在乡(镇、 街道)人民政府(办事处)审核后,可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建 设的集体土地,至今仍继续使用的,经所在村集体经济组织或村 民委员会同意,报乡(镇、街道)人民政府(办事处)审核后,依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

  (2)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后,乡(镇)村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,应当依据县级以上人民政府批准文件,对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

  (3)集体建设用地上的建筑物、构筑物所有权依照有关法律法规规定办理。

  (五)登记程序

  共4条,明确工作开展方式、工作流程、资料收集及发证方式。

  1、开展方式

  本次登记发证工作由区人民政府以“总登记”形式组织实施,统一开展权籍调查、登记发证和成果上报等工作。以区人民政府名义发布总登记通告,明确总登记范围、时限、条件等要求,并通过区人民政府门户网站、媒体、镇村张贴等方式向社会公告。

  2、工作流程

  充分利用农村地籍调查成果,补充开展房屋调查,形成满足登记要求的权籍调查成果。根据《农村地籍和房屋调查技术方案(试行)》等技术规范要求,采用高精度测量方法开展房屋测量。申请人自行提供高精度测量成果的,成果经区自然资源局审核通过后予以采用。本次权属调查采用单边指界的方式进行,由村民委员会统一组织权利人对本宗地或邻宗地进行指界,确认权属界线,指界完成后以行政村为单位由区自然资源局统一进行审查(权利人因特殊原因确实无法到现场指界确认的,权利人可通过电话、微信等方式委托村委会、村集体或村集体理事会及其指定人员代为指界确认)。

  3、资料收集

  区自然资源局统一组织制定相关表格,权属调查指界时,由各镇人民政府(街道办)同步组织辖区村小组、村委会分批集中签署确认相关资料,并收集确权登记所需资料。

  (1)申请人为集体经济组织成员(或非集体经济组织成员)的,收集以下资料:

  1)宅基地及房屋确权登记申请审批表;

  2)个人身份证明、户籍证明材料,委托代理的还需提交委托书和代理人身份证明;

  3)不动产权属来源证明;

  4)不动产权籍调查初始资料。

  (2)申请人为集体经济组织的,收集以下资料:

  1)集体建设用地及房屋确权登记申请审批表;

  2)法人代表(主要负责人)身份证明,委托代理的还需提交委托书和代理人身份证明;

  3)不动产权属来源证明;

  4)不动产权籍调查初始资料。

  4、发证方式

  相关登记资料收集整理后,由镇政府(街道办)统一提交不动产登记机构。经不动产登记机构预审后,将不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容进行公告,公告期不少于15个工作日(公告所需时间不计算在登记办理期限内),公告无异议且经权利人签字确认后,不动产登记机构对申请材料进行审核,符合登记条件的予以确权登记并制作不动产权证书。有异议的,待权属明晰后,对异议部分重新公告。制证完成后,由镇政府(街道办)统一向权利人发放不动产权证书。

  (六)附则

  共3条,明确本次“总登记”相关费用、问题处理办法及《实施意见》有效期。

  本次“总登记”相关费用统一由区人民政府承担,不向农民群众收取任何费用,不额外增加农民群众负担。本《实施意见》自印发之日起实行,有效期两年,如在总登记实施过程中有本《实施意见》中未涉及的确权登记情况,由区自然资源局牵头组织召开联席会议,形成相应的处理意见后,报请区人民政府批准后按规定进行登记。

  五、工作目标

  2020年底前全面完成全区农村宅基地和集体建设用地及其地上房屋权籍调查,获取每宗地的土地、房屋权属、位置、界址、面积和用途等基本信息情况,形成完整的土地、房屋调查、测量成果。对全区符合登记发证条件的宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书。


相关文件链接:lol竞猜下注关于印发韶关市曲江区农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记发证工作实施意见的通知(韶曲府〔2020〕32号)




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